2014年-2016年8月，泾县法院共审结物业服务合同案件71件，其中判决7件，调解3件，撤诉61件。所有案件中，64件由物业公司起诉业主，占比90%以上，7件由业委会起诉业主。案件的诉讼请求主要为被告拒交或拖延交纳物业费和滞纳金，被告的抗辩理由主要包括物业公司未尽到管理义务造成的原告财产被盗、相关建筑设施未完善，以及自然灾害损失等。小区物业管理服务水平直接关系到小区居民居住幸福指数和小区环境的和谐，该院及时对案件审理中出现的物业管理问题进行归纳总结，对小区物业管理规范化提出以下四个建议：

一是加强监督，规范业委会的成立和管理。针对部分案件中业主认为业委会成立程序和主体资格不合法的情况，建议业委会成立后，应将其成立过程、管理规约和物业服务合同等情况及时告知所有的业主，使业主对业委会的权限及业主应承当的交纳物业费等义务有所了解；同时，建议业委会对由业主共同决定的事项依照法律规定通知所有业主参加，并行使表决权，有关部门对业主大会的成立进行协助和指导，加强对物业公司管理行为的监督，保障业主的权利。

二是及时签订物业服务合同，规范约定物业合同内容。针对案件中出现的因物业公司未与业委会签订物业服务合同，或物业公司更换后，新的物业公司未及时与业主重新签订物业服务合同，业主依此抗辩拒交物业费的，建议物业公司或新的物业公司及时与业委会签订合同，避免因提供了物业服务而不能及时收到物业费的情况发生；同时，针对物业服务合同中未约定物业费的缴纳期限以滞纳金的缴纳方式等情况，建议物业公司与业委会规范签订物业服务合同，对容易发生争议的合同主要条款进行明确约定，避免业主拖延交付物业费，以及难以收取滞纳金的情况发生。

三是细化物业服务范围和标准。该院审理的相当一部分案件中业主拒交服务费的原因是物业公司未能提供业主满意的物业服务，对此，建议在各物业公司物业服务范围和物业服务标准不统一，相应的物业服务范围和标准的规范性文件尚未出台的背景下，物业公司和业委会之间应按照意思自治原则进一步细化物业服务范围和服务标准，物业公司按照其提供的维修维护、安全保障和卫生管理等服务内容和服务等级提供服务、收取物业费，未约定的内容不属于物业公司服务范围，避免物业公司包揽小区管理范围内一切服务义务的误区。

四是向业主提供符合要求的物业服务。对物业公司未提供约定的物业服务，该院建议物业公司加强管理，提高管理服务水平，对物业公司未提供相应服务造成业主损失的，该院按照合同约定审查物业公司是否尽到约定义务的同时，建议业主对未履行义务造成的损失另行起诉；同时，因小区管理需要筹集资金，新建、重建、增加建筑物及其附属设施的，建议物业公司与业委会及时讨论，重新确定合同内容，并明确在未筹集到资金情况下物业公司责任免除的范围。